O encerramento de um contrato é tão importante quanto sua celebração. Seja por distrato (acordo mútuo), rescisão (por descumprimento) ou resolução (por evento superveniente), cada modalidade tem regras próprias e consequências jurídicas distintas. Neste artigo, explico as diferenças e os cuidados práticos para cada situação.
Modalidades de Encerramento Contratual
1. Distrato (Resilição Bilateral)
O distrato é o encerramento do contrato por acordo mútuo entre as partes. Ambas concordam em desfazer o vínculo contratual. Conforme o art. 472 do Código Civil, “o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.”
- Exige consenso de ambas as partes
- Deve ser formalizado na mesma forma do contrato original (escrito, se o contrato era escrito)
- As partes devem definir consequências financeiras: devoluções, retenções, multas
2. Resilição Unilateral (Denúncia)
Ocorre quando uma das partes encerra o contrato unilateralmente, nos casos em que a lei ou o contrato permitem. É comum em contratos de prazo indeterminado (ex.: locação, prestação de serviços). Conforme o art. 473 do CC, a resilição unilateral opera mediante denúncia prévia.
3. Resolução (Por Inadimplemento)
A resolução é o encerramento do contrato por descumprimento de uma das partes (inadimplemento). A parte lesada pode pleitear a resolução do contrato e a reparação por perdas e danos (art. 475, CC).
- Exige inadimplemento substancial (não mero atraso pontual)
- A parte inocente tem direito a perdas e danos
- Pode incluir cláusula resolutória expressa (que resolve automaticamente) ou tácita (que exige interpelação)
Aspectos Práticos do Distrato
Distrato Imobiliário
A Lei 13.786/2018 regulamentou o distrato em incorporações imobiliárias, estabelecendo limites para a retenção de valores pagos pelo comprador:
- Patrimônio de afetação: Retenção de até 50% dos valores pagos
- Sem patrimônio de afetação: Retenção de até 25%
- O STJ tem consolidado o entendimento de que a retenção de 25% é o limite razoável na maioria dos casos
Distrato em Contratos de Consumo
Nas relações de consumo, o CDC limita a multa por mora a 2% do valor da obrigação (art. 52, §1º). Multas de cancelamento desproporcionais são consideradas cláusulas abusivas.
Cláusula Penal no Encerramento
A cláusula penal (multa contratual) pode ser prevista para o caso de rescisão ou inadimplemento, mas observando limites legais:
- Art. 412, CC: A multa não pode exceder o valor da obrigação principal
- Art. 413, CC: O juiz pode reduzir equitativamente a multa manifestamente excessiva
- Art. 52, §1º, CDC: Multa por mora limitada a 2% em contratos de consumo
Cuidados ao Encerrar um Contrato
- Formalize por escrito: Todo encerramento deve ser documentado
- Notifique a outra parte: Utilize notificação extrajudicial quando necessário
- Revise a cláusula penal: Verifique se a multa prevista é proporcional
- Defina consequências: Devoluções, compensações, prazos
- Consulte um advogado: Especialmente em contratos de alto valor
Considerações Finais
Encerrar um contrato de forma inadequada pode gerar mais prejuízos do que o próprio contrato. Conhecer as modalidades de encerramento, os limites legais das multas e os procedimentos corretos é essencial para proteger seus direitos e evitar litígios desnecessários.
Referências
- BRASIL. Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 472-475, 412-413.
- BRASIL. Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), art. 52.
- BRASIL. Lei 13.786/2018 (Distrato Imobiliário).