Na ansiedade de realizar o sonho da casa própria, muitos consumidores assinam contratos de compra e venda de imóveis sem perceber cláusulas abusivas que podem gerar enormes prejuízos financeiros. O Código de Defesa do Consumidor oferece ferramentas poderosas para identificar e anular essas disposições.
O Que São Cláusulas Abusivas
Segundo o art. 51 do CDC, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que:
- Impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios
- Subtraiam ao consumidor a opção de reembolso
- Transfiram responsabilidades a terceiros
- Estabeleçam obrigações iníquas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada
- Imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor
Cláusulas Abusivas Mais Comuns em Contratos Imobiliários
1. Retenção Excessiva no Distrato
Cláusulas que preveem retenção superior a 25% do valor pago em caso de desistência são consideradas abusivas pelo STJ, conforme decisão consolidada em 2025 (REsp 2.106.548/SP). Mesmo contratos com patrimônio de afetação não podem reter mais do que esse percentual.
2. Prazo de Tolerância Abusivo para Entrega
A Lei 13.786/2018 permite tolerância de 180 dias para atraso na entrega. Cláusulas que estendem esse prazo além dos 180 dias ou que isentam a construtora de qualquer penalidade pelo atraso são nulas.
3. Correção Monetária Unilateral
Cláusulas que permitem ao vendedor alterar unilateralmente o índice de correção monetária (ex: trocar INCC por IGP-M sem anuência) violam o princípio da boa-fé contratual e são contestáveis judicialmente.
4. Taxa de Evolução de Obra (Juros No-Pé)
O STJ (Tema 960) decidiu que a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves é legítima quando há repasse do financiamento. Porém, a cobrança sem contraprestação (antes de qualquer disponibilização do imóvel) pode ser contestada.
5. Venda Casada de Serviços
Condicionar a venda do imóvel à contratação de assessoria jurídica da construtora, seguro específico ou pacote de serviços acessórios configura venda casada, prática vedada pelo art. 39, I, do CDC.
Como Contestar Cláusulas Abusivas
- Leia o contrato com atenção antes de assinar — se possível, com assessoria jurídica
- Guarde todos os documentos: contrato, aditivos, comprovantes de pagamento, correspondências
- Notifique a construtora/incorporadora por escrito sobre as cláusulas questionadas
- Registre reclamação no Procon e em plataformas como consumidor.gov.br
- Busque a via judicial: a nulidade de cláusula abusiva pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prescrição