Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitos brasileiros, mas imprevistos acontecem: desemprego, doença, mudança de planos. Quando o consumidor precisa desistir da compra, entra em cena o distrato imobiliário — e com ele, a dúvida: quanto a construtora pode reter do valor pago?
O Que Mudou com a Lei 13.786/2018 (Lei dos Distratos)
A Lei 13.786/2018 regulamentou os distratos imobiliários e estabeleceu limites de retenção:
- Sem patrimônio de afetação: retenção de até 25% dos valores pagos
- Com patrimônio de afetação: retenção de até 50% dos valores pagos
- Devolução: prazo de até 30 dias após o habite-se (sem afetação) ou 180 dias (com afetação)
A Decisão Histórica do STJ em 2025
Em 2025, o STJ consolidou um entendimento que reforça a proteção ao consumidor. No julgamento do REsp 2.106.548/SP (Relatora Min. Nancy Andrighi), a Corte decidiu:
- Teto de 25%: todas as retenções, multas, taxas e deduções não podem ultrapassar 25% do valor pago, mesmo em empreendimentos com patrimônio de afetação
- Devolução imediata: é abusiva a cláusula que condiciona a restituição ao término da obra. O valor deve ser devolvido em parcela única e de forma imediata
- CDC prevalece: em relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre dispositivos da Lei 13.786/2018 que se mostrarem mais gravosos ao consumidor
Súmula 543 do STJ
A Súmula 543 já havia estabelecido que, reconhecida a abusividade, a restituição deveria ser imediata e em parcela única. A jurisprudência de 2025 reforça e expande esse entendimento, aplicando-o inclusive a contratos celebrados após a vigência da Lei dos Distratos.
Quando o Consumidor Pode Pedir o Distrato
O consumidor pode rescindir o contrato em diversas situações:
- Atraso na entrega: tolerância legal de 180 dias — após esse prazo, o consumidor pode rescindir com restituição integral
- Vícios na obra: problemas estruturais ou divergências significativas do memorial descritivo
- Desistência voluntária: mesmo sem motivo específico, respeitado o limite de retenção
- Alteração unilateral do projeto: mudanças substanciais que descaracterizem o empreendimento
Impactos Práticos da Decisão
A decisão do STJ traz maior previsibilidade para o consumidor: ao desistir da compra, perderá no máximo 25% do valor pago e receberá o restante de forma rápida. Para as incorporadoras, a decisão exige revisão de contratos e práticas comerciais.